La ausencia de reglamento, catastros actualizados y avalúos limita la recaudación del IUSI. La reforma sancionada por el Ejecutivo no corrige estas debilidades.
Por Pilar Rodríguez
La subvaloración de tierras agroindustriales y la falta de catastros actualizados restan millones de quetzales en ingresos a las municipalidades, revela un estudio de Oxfam. A este rezago se suma un vacío normativo de casi tres décadas: la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) aún carece de reglamento.
La reforma más reciente de la ley, el Decreto 18-2026, sancionado en agosto de 2026, estableció una tasa cero para inmuebles destinados a vivienda. La modificación mantiene el impuesto para los bienes comerciales y productivos, pero no resuelve las limitaciones técnicas que, según Oxfam. Ernesto Palma, especialista en gestión territorial, asegura que dificultan una recaudación más efectiva.
El estudio “La deuda invisible: cómo la subvaloración de tierras deja municipios pobres en territorios agroindustriales de palma» analizó la situación en Chisec, Alta Verapaz; San Luis, Petén, y Santo Domingo Suchitepéquez.
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En estos tres municipios, el 83 % de los inmuebles destinados a actividades agroindustriales tributaba en 2025 con la tasa más baja del IUSI. Una actualización de los avalúos permitiría triplicar la recaudación proveniente de estas propiedades en Santo Domingo Suchitepéquez, aumentarla 7.7 veces en Chisec y 2.6 veces en San Luis, Petén.
Juan Pablo Ozaeta, de Oxfam, explica que las municipalidades que administran directamente el impuesto tienen la principal responsabilidad de corregir la subvaloración. Para ello pueden solicitar apoyo técnico a la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles (DICABI).
Al consultar a la Gremial de Palmicultores de Guatemala sobre su postura respecto al estudio, y si dentro de la agrupación existía conocimiento sobre el pago mermado del impuesto, respondieron que únicamente articulan y representan al gremio. «No gestiona la tributación de las empresas ni sustituye la competencia municipal en materia de IUSI», precisaron.
El problema no es reciente
Desde la creación de la ley del IUSI ha habido pocos esfuerzos para establecer tasas fiscales que se aproximen al valor real de los inmuebles. La normativa tampoco proporciona suficientes mecanismos para obligar a los contribuyentes a participar en nuevos avalúos.
Para Palma, exdirector de la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles (DICABI), una de las principales debilidades del sistema se encuentra en la propia ley del IUSI, que todavía carece de reglamento.
La ley establece el impuesto, pero un reglamento permitiría desarrollar con mayor precisión sus procedimientos y mecanismos de aplicación. El especialista considera que la reciente reforma era una oportunidad para atender este vacío, pero el cambio se limitó a modificar el tratamiento tributario de determinados inmuebles.
El problema tampoco se limita al reglamento. Palma identifica tres debilidades principales: los avalúos fiscales, la cobertura catastral y los mecanismos de cobro.
El sistema de avalúos permanece rezagado. Palma recuerda que el manual de valuación inmobiliaria entró en vigencia en 2006 y que la ley establece su actualización cada cinco años.
DICABI elaboró instructivos para realizar avalúos. Sin embargo, estos mecanismos no se han extendido de forma generalizada entre las municipalidades.
Un catastro que no cubre todo el territorio
El segundo problema es la falta de información territorial. Muchas municipalidades utilizan Servicios GL, la plataforma del Ministerio de Finanzas que permite registrar y controlar cobros municipales. Palma señaló que esta herramienta resulta útil para administrar pagos, pero no fue diseñada como un sistema especializado para el control inmobiliario.
Un catastro moderno permite conocer la ubicación, extensión, forma y uso de cada propiedad. En los municipios analizados, la falta de catastros actualizados es uno de los principales factores que limita los nuevos avalúos. El estudio identificó este problema en Chisec y Santo Domingo Suchitepéquez. San Luis, Petén, es el único de los tres que cuenta con un catastro actualizado, aunque también presenta potencial para aumentar los ingresos provenientes de la palma aceitera.
Ozaeta advierte que el catastro no solo sirve para fines tributarios. También permite conocer la situación de la tierra, identificar a quienes la poseen y contribuir a resolver conflictos sobre linderos.
Estas capacidades también pueden generar resistencias. Actualizar la información territorial implica revisar situaciones que afectan distintos intereses relacionados con la propiedad y la posesión de la tierra.
Oxfam también encontró que los datos oficiales presentan un número de predios fragmentados que en algunos casos resulta superior al número de fincas reales que operan en los municipios. Según la organización, el registro de las áreas de cultivo con menor tamaño favorece el pago de menos impuestos.
Más recursos para inversión
La actualización de los avalúos tendría un impacto distinto en cada municipio, pero Oxfam considera que, en principio, permitiría aumentar los recursos disponibles para infraestructura y servicios públicos.
El 70 % de la recaudación del IUSI debe destinarse a gastos de inversión. Oxfam señala que el fortalecimiento de los ingresos propios también puede incidir en las transferencias que reciben las municipalidades del Gobierno central.
El estudio plantea que el aumento de la recaudación debe acompañarse de mecanismos de transparencia y participación comunitaria para definir las prioridades de inversión.
En los municipios estudiados, las comunidades identificaron necesidades relacionadas con escuelas, centros de salud, caminos, agua potable y saneamiento.
Una reforma que deja pendientes los problemas de fondo
La discusión sobre actualizar los avalúos adquiere mayor relevancia después de la reforma al IUSI.
El Decreto 18-2026, sancionado por el Ejecutivo, elimina el impuesto para los inmuebles destinados a vivienda y mantiene el cobro para las propiedades comerciales y productivas. La reforma también modifica otras fuentes de ingresos para las municipalidades.
Para Oxfam, este cambio vuelve más importante la revisión de los valores fiscales de las fincas agroindustriales. El estudio advierte que, con la eliminación del impuesto sobre viviendas, la recaudación de los inmuebles que permanecen sujetos al IUSI cobra mayor importancia para las finanzas municipales.
Palma, el especialista en gestión territorial, considera que una reforma integral debería abordar los problemas que permanecen pendientes: mejorar los avalúos, ampliar la cobertura catastral y aprobar el reglamento de la Ley del IUSI.
A esto se suma la necesidad de fortalecer las unidades municipales encargadas del impuesto y actualizar las bases de datos de contribuyentes. Oxfam señala que muchas alcaldías todavía carecen de registros digitales depurados que les permitan conectar la información de los inmuebles con plataformas de servicios y facilitar el pago en línea.
Esta limitación en la recaudación priva a los municipios de presupuesto para atender necesidades prioritarias como agua potable, red vial y educación pública, entre otros.
