Al librar del pago del impuesto a propiedades residenciales, la nueva redacción del IUSI crea vacíos sobre su aplicación y amenaza con reducir el presupuesto de las municipalidades.
Por Pilar Rodríguez
La reforma al Impuesto Único Sobre Inmueble (IUSI) cambió respecto de la propuesta original y dejó vacíos sobre qué propiedades deberán tributar. La duda principal está en el artículo 11, que fijó una tasa del 0 % para los inmuebles destinados a vivienda. Solo las propiedades de uso comercial quedan sujetas al impuesto.
El análisis de Édgar Ortiz, abogado constitucionalista, señala que la redacción aprobada modifica de manera importante el planteamiento original de la iniciativa. El de reducirlo, no eliminarlo. Tal cambio podría tener consecuencias relevantes para las finanzas municipales.
El Congreso aprobó el Decreto 18-2026 que modifica la Ley del IUSI, con 121 votos de 146 diputados presentes. La normativa se remitió al Organismo Ejecutivo para su sanción, veto o promulgación y posterior publicación en el Diario Oficial.
La propuesta original era diferente
Ortiz explica que la propuesta inicial buscaba reducir la tasa del IUSI. La escala actual va del 3 al 9 por millar, equivale a 0.3%, 0.6% y 0.9%.
El problema que se buscaba atender era que la tasa más alta de 9 por millar, se aplicaba a propiedades con un valor superior a Q70 mil. En municipios como Guatemala y Mixco, esto implicaba que un alto porcentaje de propietarios pagaba la tasa máxima.
La propuesta original planteaba establecer una tasa única de 3 por millar (0.3%). Además, contemplaba exenciones puntuales para determinados propietarios, entre ellos personas mayores y quienes hubieran pagado IUSI durante 20 años, siempre que se tratara de su vivienda personal.
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“Insisto, el plan original era bajar la tasa y darle exenciones del impuesto a ciertos grupos de personas”, explica Ortiz. Sin embargo, las modificaciones introducidas durante el proceso legislativo cambiaron esa lógica.
La reforma fue aprobada con mayoría, aunque 25 diputados votaron en contra. Entre ellos estuvieron Julio Héctor Estrada Domínguez, de CABAL; Álvaro Arzú Escobar, de PU; Luis Javier López Bolaños, de UNE; dos diputados de VALOR, Elmer Josué Palencia Reyes y Jorge Estuardo Ayala Marroquín; y dos de VAMOS, Carlos Napoleón Rojas Alarcón y Leopoldo Salazar Samayoa.
Los 17 diputados independientes que votaron en contra fueron Andrea María Reyes Zeceña, Byron Alesky Obregón Castañeda, David Mauricio Illescas Sandoval, Elena Sofia Motta Kolleff, Ervin Adim Maldonado Molina, José Adolfo Quezada Valdez, José Carlos Sanabria Arias, José Diego Toledo Cruz, José Orlando Pérez Marroquín, Laura Fabiola Marroquín Cordón, León Felipe Barrera Villanueva, Luis Antonio Cáceres Gamarro, Mercedes del Rosario Monzón Escobedo, Raúl Amilcar Barrera Robles, Raúl Arnulfo Cuá Tumín, Román Wilfredo Castellanos Caal y Samuel Andrés Pérez Alvarez.
El artículo 11 amplía la exención
Para Ortiz, el principal problema está en cómo quedó redactado el artículo 11. La norma establece tasas diferenciadas para las propiedades de uso comercial según su valor: 3 por millar para inmuebles de hasta Q500 mil; 6 por millar para aquellos entre Q500 mil y Q1 millón; y 9 por millar para los que superen Q1 millón de valor en matrícula fiscal.
Al mismo tiempo, establece una tasa de cero para los inmuebles destinados a vivienda o a uso mixto.
La diferencia es relevante porque la propuesta original hablaba de exenciones vinculadas al propietario y a su vivienda habitual. La redacción aprobada, en cambio, se refiere al uso del inmueble.
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“Las palabras importan especialmente cuando redactamos leyes”, señala el abogado. Considera que el artículo 11 no limita la exención a la vivienda habitual de una persona, sino que establece el beneficio en función del uso que tenga el inmueble.
Podría significar que una persona que tenga varias propiedades destinadas a vivienda quede exenta del IUSI en todas ellas, aunque algunas sean utilizadas como inversión o estén destinadas al alquiler. “Una persona puede tener 20 inmuebles cuyo uso es residencial, entonces pagan cero”.
Por ejemplo, una persona que tiene una casa donde reside y otra propiedad que alquila. Bajo la redacción aprobada, ambas podrían quedar exentas porque tienen uso residencial.
Golpe a las finanzas municipales
El impacto de la reforma trasciende a los propietarios y alcanza directamente a las finanzas municipales.
Según datos del Portal de Gobiernos Locales, las municipalidades proyectaban recaudar Q2 mil 149.6 millones por concepto de IUSI durante 2026. Al 29 de julio habían recaudado Q1 mil 299.4 millones, equivalente al 60.45% de lo previsto.
El impuesto es administrado por 277 municipalidades. La Asociación Nacional de Municipalidades (ANAM) rechazó la reforma y señaló que fue aprobada de manera precipitada, sin consenso ni consulta previa con las municipalidades. Según la asociación, más de 50 alcaldías dependen del IUSI para poder operar.
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“Significa que las municipalidades van a perder muchísimos ingresos por IUSI, porque los únicos que van a pagar IUSI son los inmuebles de uso comercial”, afirma Ortiz.
La ANAM también advirtió que la reforma podría afectar los ingresos de los municipios. Compromete la prestación de servicios esenciales y la ejecución de obras.
Recorta el margen de maniobra municipal
La pérdida de ingresos por IUSI no solo afectaría el monto total que reciben las municipalidades, sino también el margen de maniobra que tienen los alcaldes para cubrir gastos de funcionamiento.
Ortiz pone como ejemplo al alcalde Neto Bran. Ese 30% del IUSI destinado a funcionamiento puede utilizarse para actividades como eventos comunitarios, celebraciones y otras necesidades que las municipalidades deben atender.
En alcaldías pequeñas, ese margen puede ser todavía más importante. Actividades como las celebraciones del Día del Maestro o de otras fechas solicitadas por las comunidades suelen financiarse con esos recursos.
Aunque el IUSI no representa la mayoría de los ingresos municipales, su pérdida puede significar perder una parte importante del dinero que los alcaldes tienen mayor flexibilidad para utilizar.
La reforma perdió coherencia
El abogado constitucionalista considera que el problema central no es únicamente el monto de las nuevas tasas, sino la inconsistencia entre la propuesta original y el texto que finalmente fue aprobado. “Creo que la crítica número uno que le hago a la ley son las inconsistencias que existen derivado de este artículo 11”, afirma.
La enmienda “desarmó completamente la coherencia de la ley” y dejó una redacción que genera dudas sobre el alcance de las exenciones.
Una de ellas se refiere a los terrenos baldíos. Ortiz cuestiona si estos inmuebles deberán pagar IUSI, debido a que no tienen un uso residencial, pero tampoco necesariamente corresponden a un inmueble de uso comercial. “Pareciera que no porque no es un uso de vivienda, pero tampoco es un uso comercial estrictamente hablando, deja un montón de dudas”.
La discusión, por tanto, no se limita a una reducción de tasas. El punto central es determinar qué inmuebles quedarán efectivamente exentos y cuáles continuarán pagando el impuesto, así como el impacto que esto podría tener sobre los ingresos municipales.
La redacción aprobada representa “un cambio, un giro muy grande respecto de la propuesta original”.
Un agujero millonario en las finanzas municipales
Para Jean Roch Lebeau, urbanista, la principal afectación de la reforma al IUSI sería una reducción fuerte de los ingresos propios de las municipalidades. En especial para los municipios urbanos que cuentan con una base catastral y una recaudación significativa.
El problema no es únicamente tributario, ya que el IUSI constituye uno de los pocos ingresos propios y relativamente estables de los gobiernos locales.
Según la base de 2025 que analizó, los cinco municipios con mayor recaudación concentran el 66.3% del IUSI observado a nivel nacional. Solo la Municipalidad de Guatemala recauda Q752.3 millones. En la capital, dice, el impuesto representa el 52.3% de los ingresos propios percibidos, el 38.1% de los ingresos totales percibidos y el 39.5% de los ingresos ordinarios.
Reducir ampliamente la base del impuesto no sería un ajuste menor, sino una presión directa sobre la capacidad de las municipalidades para sostener inversión, mantenimiento y servicios, advierte.
Lebeau realizó una estimación preliminar del impacto que tendría la reforma si la vivienda residencial efectivamente queda exenta, como parece desprenderse del texto aprobado.
En el escenario central que modeló, la recaudación observada de Q1 mil 853.7 millones podría reducirse a Q625.1 millones, lo que significaría una pérdida de Q1 mil 228.6 millones anuales. Incluso al incorporar una compensación parcial por timbres, el saldo neto sería de Q713.9 millones, con una pérdida cercana a Q1 mil 139.7 millones al año.
En el caso de la municipalidad de Guatemala, dependiendo del grado de cobertura residencial afectada, la pérdida neta podría ubicarse entre Q349.9 millones y Q513.1 millones.
El urbanista considera que la reforma responde a un malestar social real relacionado con abusos, opacidad y desconfianza hacia algunas municipalidades. Aunque la solución planteada puede ser fiscalmente riesgosa, advierte.
El IUSI sí necesitaba correcciones: mayor transparencia, mejores reglas de valuación, alivios focalizados para vivienda vulnerable y límites a prácticas abusivas. Sin embargo, recortar el impuesto sin un reemplazo claro y permanente desfinanciará las obras locales, sostiene.
La reducción de ingresos también tendría consecuencias prácticas sobre la gestión urbana.
Las alternativas
Según Lebeau, las municipalidades que reciban menos IUSI tendrían, en términos generales, cuatro alternativas: posponer o recortar inversión local; deteriorar el mantenimiento y los servicios; aumentar otros cobros municipales o depender en mayor medida del Gobierno central.
Aunque la ley prohíba cortar servicios por no pagar el IUSI, la falta de presupuesto afectará igual las calles, el alumbrado, la basura y las obras locales, añade.
El ahorro de las familias no puede desfinanciar a los municipios. Si la reforma baja la recaudación sin buscar otra forma de recuperar ese dinero, los gobiernos locales tendrán menos presupuesto para mantener y mejorar las ciudades.
La responsabilidad municipal en la calidad de vida
Luis Castillo, urbanista, ve el debate sobre el IUSI como una oportunidad para plantear una disyuntiva más profunda como país: avanzar en cómo se quiere financiar el desarrollo de nuestras ciudades.
“La calidad de vida no surge por casualidad”, menciona. El agua, la movilidad, el espacio público y la seguridad requieren planificación e instituciones sólidas, menciona.
“Una ciudad más justa necesita inversión justa en su propio futuro”. Para él, la discusión también muestra responsabilidades que se han postergado, pues las municipalidades tienen el desafío de fortalecer su transparencia y su gestión.
“El Congreso debe legislar pensando en generaciones, no en coyunturas. El sector privado es parte del pacto porque se apoya en la ciudad para crecer. La ciudadanía cumple su rol cuando exige rendición de cuentas y asume responsabilidades colectivas”. Agrega que la comunidad técnica aporta evidencia, debate informado y que Guatemala necesita una conversación que trascienda la coyuntura.
“El verdadero desafío es construir un modelo de desarrollo urbano capaz de generar confianza y financiar el bien común. La pregunta de fondo es quién y cómo financiará la ciudad que permita una vida digna para todos”, finaliza.
