La MuniGuate aprobó cambios al Plan de Desarrollo Urbano VS6 que aumentan la capacidad de construcción y alturas permitidas. Las reformas crean reglas particulares para desarrollar proyectos.
Por Mauricio Alvarez
La municipalidad de Guatemala aprobó modificaciones al Plan de Desarrollo Urbano Municipal VS6. Es el instrumento urbanístico que regula un proyecto de desarrollo en las zonas 15 y 16 de la ciudad capital.
Entre los cambios figuran un aumento en los “índices de edificabilidad”: mayores alturas permitidas para algunos edificios y nuevas obligaciones que deberá cumplir el desarrollador para obtener las licencias de construcción.
Las reformas fueron aprobadas mediante el Acuerdo COM-25-2026, publicado el 29 de julio en el Diario de Centro América. El documento modifica el plan autorizado por el Consejo Municipal en 2025 mediante el Acuerdo COM-55-2025.
Te recordamos esta nota: MuniGuate cambia el mapa de su POT sin dictamen técnico
Mayor construcción y edificios más altos
Uno de los principales cambios del acuerdo es el aumento de la edificabilidad, es decir, la cantidad de metros cuadrados que pueden construirse en un terreno. Según el sector, el índice autorizado aumenta hasta 6.4. Además, algunos bloques podrán alcanzar hasta 96 metros de altura, siempre que respeten las restricciones aeronáuticas aplicables.
El acuerdo también reorganiza el proyecto al establecer cuatro bloques urbanizables para el Sector Urbano A y ocho para el Sector Urbano B. Además redefine la distribución de las áreas destinadas a conservación forestal, servicio público y desarrollo privado.
Para Alejandro García, arquitecto y urbanista, estas modificaciones favorecen directamente el potencial constructivo del proyecto. «Lo que hace es modificar algunos artículos y ampliar el índice de edificabilidad y otros condicionantes que son directamente favorables para el desarrollador. Es decir, le permiten construir más«, explicó.
El arquitecto y urbanista, Kevin Segura, consideró que este tipo de cambios responden a decisiones específicas sobre un proyecto determinado y no a una planificación urbana integral. Explicó que el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) fue diseñado para concentrar la mayor densidad de vivienda y edificios sobre los principales corredores urbanos de la ciudad.
Sin embargo, los cambios responden a decisiones puntuales. «Hay modificaciones discrecionales más que modificaciones estratégicas. Los incentivos son más predominantes que el propio POT», afirmó.
En la misma línea, García añadió que existe contradicción con el POT al crear un instrumento paralelo que otorga un régimen especial a ciertos sectores y obvia los parámetros estipulados. “Se crea una norma ad hoc para intereses particulares. El desarrollador plantea su necesidad y la municipalidad la transforma en una regla a su favor, en lugar de que la institución fije las reglas”, comentó.
Nuevas obligaciones para el sector
Además de modificar los parámetros de construcción, el acuerdo condiciona el otorgamiento de licencias al cumplimiento de varias obligaciones por parte del desarrollador, en este caso Inmobiliaria Las Lomas, S. A.
Entre ellas figuran la cesión de áreas para uso público, la construcción del tercer nivel del Instituto de Educación Básica por Cooperativa (INCOOP) de la colonia Santa Rosita, obras de infraestructura de agua potable, equipamiento comunitario y un aporte para la construcción del Parque Minerva, fase 2.
Segura explicó que el Plan de Desarrollo Urbano VS6 corresponde a la ampliación de Ciudad Cayalá y consideró que el acuerdo incorpora de forma expresa algunos de los equipamientos que formarán parte del proyecto, como la Casa Club, una capilla, un planetario y otras áreas recreativas y culturales.
Tenemos esta nota: MuniGuate cambia el mapa de su POT sin dictamen técnico
Asimismo, señaló que este tipo de compensaciones deberían responder a una planificación previamente definida por la ciudad y no negociarse caso por caso. «Hoy no existe una definición de cuáles son los proyectos públicos urbanos prioritarios para la ciudad. Entonces los intercambios resultan discrecionales», afirmó.
Por su parte, García indicó que sin conocer el alcance de los convenios urbanísticos resulta difícil determinar si las obras compensan los beneficios urbanísticos otorgados mediante el acuerdo. “Nadie sabe cuanto cuestan las obras y cuáles fueron los acuerdos a los que llegaron en la aprobación de esos incentivos”, dijo.
“POT a la carta”
García calificó este tipo de instrumentos como un «POT a la carta», al considerar que crean regulaciones específicas para un desarrollo inmobiliario en lugar de utilizar las herramientas previstas por el propio Plan de Ordenamiento Territorial, como los planes locales o los planes parciales. «Se crea un instrumento paralelo al POT donde se le da un régimen especial a una zona, saliéndose completamente de los parámetros del plan de ordenamiento», afirmó.
Segura coincidió en que las modificaciones al ordenamiento territorial deberían responder a procesos de planificación de mediano y largo plazo. «Los planes de ordenamiento son regulaciones a mediano y largo plazo. El tema aquí es que las modificaciones son discrecionales».
Añadió que este tipo de acuerdos puede generar precedentes para que otros desarrolladores soliciten condiciones similares.
Efectos sobre la ciudad
García explicó que incrementar el índice de edificabilidad puede representar decenas de viviendas adicionales dentro de un mismo proyecto, lo que aumenta la demanda de agua potable, drenajes, movilidad y espacios públicos. «Solo con incrementar en medio punto la capacidad de construir pueden llegar a ser 20, 30, 50 o hasta 100 apartamentos más, dependiendo del tamaño del proyecto».
Añadió que los efectos repercutirán en todos los capitalinos, puesto que requerirá una mayor demanda de servicios y movilidad. “No es realmente un beneficio para la población. Es un beneficio para el desarrollador porque su proyecto será más rentable. En el mismo pedazo de tierra va a poder construir más”, comentó.
Segura sostuvo que varios de esos efectos ya se observan en la ciudad. «La ciudad se está quedando sin agua, los drenajes están colapsados y eso deriva de que la infraestructura urbana no tiene la capacidad suficiente para soportar el crecimiento».
Añadió que el incremento de proyectos de alta densidad, sin un crecimiento paralelo del transporte público, también puede incrementar la carga vehicular y los problemas de movilidad.
Ojoconmipisto consultó a la municipalidad de Guatemala, a través de la Dirección de Comunicación Social, la justificación técnica de las modificaciones aprobadas. Al cierre de esta nota, la comuna no emitió respuesta alguna.
